Zum Inhalt springen

+43 50 626-8989
office@strauss-pm.at

Immolexikon

Immobilienwissen von A bis Z – mit unserem Lexikon behalten Sie den Überblick.

B

Bankgarantie

Ein unabhängig vom Grundgeschäft bestehendes Zahlungsversprechen einer Bank in Form einer Garantie, durch die sie die finanzielle Absicherung ihres Kunden übernimmt, sodass ein bestimmter Erfolg eintritt oder ein bestimmter Schaden nicht eintritt. Bankgarantien können als Bietungsgarantien, Leistungs- und Liefergarantien, Anzahlungs- und Auszahlungsgarantien oder Gewährleistungsgarantien dargestellt werden. Meist verspricht dabei die garantierende Bank, den Garantiebetrag bereits auf erstes Anfordern des Begünstigten zu zahlen, sodass dieser nur behaupten muss, der Garantiefall (das im Garantievertrag genau bezeichnete schadensträchtige Ereignis) sei eingetreten.

Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung stellt einen wesentlichen Bestandteil von Mietverträgen dar. Diese beinhaltet die Beschreibung der wesentlichen Merkmale der allgemeinen Teile des Baukörpers und des Vertragsgegenstands. Einerseits wird der Standort, der Baukörper an sich sowie die Gliederung und Erschließung des betreffenden Gebäudes beschrieben. Andererseits werden die einzelnen Gewerke wie Fassade, Boden, Wände, Sanitäranlagen sowie Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro und Fördertechnik detailliert erörtert.

Bauanzeige

Für Änderungen im Inneren eines Gebäudes oder Loggienverglasungen, die keine Umwidmung betreffen und keine Stellplatzverpflichtung auslösen, reicht es grundsätzlich aus, die Arbeiten bei der Baubehörde anzuzeigen. Im Rahmen einer Bauanzeige gibt es keine Bauverhandlung und keinen Baubescheid. Es kann sofort mit den Arbeiten begonnen werden.

Bauarbeitenkoordinationsgesetz (BauKG)

Das Bauarbeitenkoordinationsgesetz verpflichtet den Bauherrn zur Umsetzung von Arbeitnehmerschutzmaßnahmen in der Planungs- und Ausführungsphase von Bauvorhaben. Es gilt für alle Baustellen und soll die Sicherheit und den Gesundheitsschutz der Arbeitnehmer auf Baustellen gewährleisten.

Baubewilligung

Die Baubewilligung stellt den Bescheid der Baubehörde dar, mit dem ein Neu-, Zu- und Umbau, eine Änderung der Widmung oder ein Abbruch von Gebäuden in Schutzzonen bewilligt wird. Je nach Art des Vorhabens sind Baupläne in mehrfacher Ausfertigung, ein Grundbuchauszug, die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers, die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen und die Baubeschreibungen sowie statische Berechnungen anzuschließen. Mit der Bauführung muss binnen vier Jahren ab Baubewilligung begonnen werden und innerhalb von weiteren vier Jahren nach Baubeginn muss das Bauwerk fertiggestellt sein. Für bestimmte Bauvorhaben besteht die Möglichkeit des vereinfachten Bewilligungsverfahrens. Dafür ist ein Ziviltechniker erforderlich, der die Einhaltung der Bauvorschriften bestätigt.
Die Baubewilligung ersetzt nicht Bewilligungen, die nach anderen Gesetzen erforderlich sind. In vielen Fällen müssen neben oder auch vor der Baubewilligung weitere Genehmigungen oder Zustimmungserklärungen eingeholt werden.

Baugrund (Bauland)

Ein Bauplatz, der nach der Landesbauordnung als solcher genehmigt werden muss. Erst nach einer entsprechenden Widmung kann darauf ein Gebäude errichtet werden. Die Bewilligung ist länderweise an unterschiedliche Voraussetzungen gebunden.

Bauherr

Ein Auftrag zur Errichtung einer Immobilie wird im Auftrag und auf Rechnung des Bauherrn ausgeführt.

Bauklasse

Die Bauklasse stellt u. a. eine Regelung für die Errichtung von Gebäuden dar und gibt – ungeachtet anderer allfälliger Beschränkungen – grundsätzlich an, wie hoch ein Gebäude maximal gebaut werden darf.

Bauordnung

Die Bauordnung ist ein Landesgesetz mit detaillierten Vorschriften über die jeweiligen baurechtlichen Vorschriften. Dies bedeutet, dass jedes Bundesland über eine eigene Bauordnung verfügt. Diese enthält allgemeine Bebauungsregeln, baupolizeiliche Normen und sonstige bautechnische Normen wie Feuer-, Schall- und Wärmeschutz. Die zuständige Baubehörde in jedem Bundesland kontrolliert die Einhaltung der Bauordnung.

Bauplatz

Ein Baugrund, der nach der Landesbauordnung als solcher genehmigt werden muss. Erst nach einer entsprechenden Widmung kann darauf ein Gebäude errichtet werden. Die Bewilligung ist länderweise an unterschiedliche Voraussetzungen gebunden.

Baurecht

Das Baurecht ist ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Dieses Recht kann auf mindestens zehn und höchstens 100 Jahre bestellt werden. Der Baurechtsinhaber bezahlt für die Benutzung des Grundstücks regelmäßiges Entgelt (Bauzins) an den Grundstückseigentümer. Dem Bauberechtigten stehen am Bauwerk die Rechte des Eigentümers, am Grundstück jene des Nutznießers zu. Bei Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer, der Bauberechtigte erhält jedoch, sofern nicht anderweitig vereinbart, eine Entschädigung in Höhe eines Viertels des vorhandenen Bauzeitwerts. 

Bausperre

Eine Bausperre gemäß § 8 der Wiener Bauordnung wird dann verhängt, wenn die Stadt Wien beabsichtigt, den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan zu ändern. Bis zum Beschluss durch den Gemeinderat über die Neufestsetzung dürfen keine Bauvorhaben ausgeführt werden. Eine Bausperre wird auch für Flächen verhängt, die im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan noch nicht erfasst sind. Wird eine Bausperre festgesetzt, dürfen keine Bauvorhaben ausgeführt werden. Hierbei müssen unterschiedliche gesetzliche Regelungen zur Bausperre beachtet werden, da unter gewissen Voraussetzungen trotzdem Bauführungen möglich sind.

Bauträger

Bauträger können die Bauherren selbst oder deren Bevollmächtigte sein. Jedenfalls aber Unternehmen, die für die Abwicklung eines Bauvorhabens verantwortlich sind. Dabei kann zwischen gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern unterschieden werden.

Bauverhandlung

Bauverhandlungen finden üblicherweise nach der Prüfung der eingereichten Unterlagen statt. Diese werden durch die zuständige Behörde festgesetzt. Zur Bauverhandlung werden in der Regel Bauherren, Bauführer, Planer, Straßenverwaltung und die betroffenen Anrainer eingeladen. Im Zuge dessen wird eine Besichtigung des Grundstücks durchgeführt und die Übereinstimmung mit den geltenden Bauvorschriften überprüft. Anrainer haben außerdem die Möglichkeit, allfällige Einwände vorzubringen.

Bauweisen

Durch die verschiedenen Bauweisen wird die Lage der Gebäude zu den Grenzen des Bauplatzes fixiert.

Folgende Bauweisen (Bebauungsweisen) können in Wien unterschieden werden:

  • Offene Bauweise: Ein Gebäude wird allseits freistehend in einem bestimmten Mindestabstand zum Nachbargrund errichtet.
  • Gekuppelte Bauweise: Gebäude werden jeweils an einer gemeinsamen Nachbargrundgrenze aneinandergebaut, zu den anderen Grundgrenzen wird ein Abstand gehalten.
  • Geschlossene Bauweise: Gebäude werden an der Straßengrundgrenze aneinander, von Nachbargrund zu Nachbargrund, gebaut.
  • Gruppenbauweise (Sonderform Oberösterreich und Wien): Gebäude werden von Nachbargrundgrenze zu Nachbargrundgrenze aneinandergebaut, an den beiden Enden dieser Häuserzeile ist ein Abstand gegenüber der Grundgrenze zum nächsten Nachbarn und zur Verkehrsfläche einzuhalten.

Bauwerk

Als Bauwerk wird ein Objekt bezeichnet, dessen fachgerechte Errichtung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.

Bebaute Fläche

Als bebaute Fläche wird jene Fläche bezeichnet, die das darauf errichtete Bauwerk auf dem Grundstück einnimmt.

Bebauungsbestimmungen

Bebauungsbestimmungen werden in Wien nach Ansuchen um Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen mittels Bescheid bekannt gegeben, sind 18 Monate gültig und umfassen u. a. Vorschriften über die Ausnutzbarkeit eines Bauplatzes sowie Baufluchtlinien und Bauklassen.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan wird von den Gemeinden aufgrund des Flächenwidmungsplans erfasst und regelt die bauliche Ordnung eines Gebiets sowie die Festlegung von Fluchtlinien, den Verlauf von Gemeindestraßen und Baugrenzlinien. Auch die sonstige Nutzbarkeit von Grundflächen wird darin geregelt.

Benützungsbewilligung

Bauführungen und Anlagen, die eine Bewilligung erfordern, dürfen erst ab Erteilung dieser Benützungsbewilligung benützt werden. Diese stellt eine bescheidmäßige Feststellung der Plan- und Gesetzmäßigkeit durch die Baubehörde dar. In der Baubewilligung kann jedoch von der Verpflichtung zur Einholung einer Benützungsbewilligung abgesehen werden. In diesem Fall ist der Behörde die Vollendung der Bauführung anzuzeigen, und die Fertigstellungsanzeige ersetzt die Benützungsbewilligung.

Benützungsregelung (Wohnungseigentum)

Die Benützungsregelung ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen allen Wohnungseigentümern über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft. Sie kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers auch durch das Gericht festgesetzt werden.

Beschluss (Wohnungseigentum)

Als Beschluss bezeichnet man im Wohnungseigentum das Ergebnis der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft. Ein Beschluss kann in der Eigentümerversammlung oder auf andere Weise, etwa auf schriftlichem Weg, zustande kommen. Ein Beschluss ist erst wirksam, nachdem alle Wohnungseigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatten und keine fristkonforme gerichtliche Beeinspruchung eines überstimmten Eigentümers erfolgt ist. 

Beschlussanfechtung (Wohnungseigentum)

Jeder Wohnungseigentümer kann binnen einem Monat mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Antrag verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit gerichtlich festgestellt wird. Bei Beschlüssen in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung kann darüber hinaus jeder überstimmte Wohnungseigentümer binnen drei Monaten einen Antrag zur gerichtlichen Aufhebung des Beschlusses verlangen. Wird ein Wohnungseigentümer nicht über die Beschlussfassung verständigt, verlängert sich die Anfechtungsfrist auf sechs Monate. Das Gericht hat den Beschluss aufzuheben, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigt oder die Kosten der Veränderung nicht aus der Rücklage gedeckt werden können. Die Anfechtungsfrist beginnt mit dem Tag des Aushangs.

Beschlussbekanntgabe (Wohnungseigentum)

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft müssen jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Aushang als auch durch Übersendung schriftlich, auf Verlangen einzelner Mit- und Wohnungseigentümer per E-Mail, zur Kenntnis gebracht werden. Die Beschlussbekanntgabe muss darüber hinaus eine Rechtsbelehrung über die Möglichkeiten der Beschlussanfechtung enthalten.

Beschlussfähigkeit (Eigentümerversammlung)

Beschlussfähig ist die Eigentümerversammlung, wenn mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer (nach Miteigentumsanteilen) anwesend oder rechtswirksam vertreten sind.

Bestandvertrag

Gemeinsamer Überbegriff für den Mietvertrag und den Pachtvertrag. Wobei beide Arten des Bestandvertrags mit der Einigung über den Bestandsgegenstand und den Preis (Mietzins, Pachtzins) zustande kommen. Die Laufzeit dieser Verträge kann auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit geschlossen werden. Während beim Mietvertrag die Benützung des Mietgegenstands zum vertraglich vereinbarten Zweck im Vordergrund steht, wird beim Pachtvertrag die Erwerbsgelegenheit mit Betriebspflicht vereinbart.

Betriebskosten

Kosten, die durch den laufenden Betrieb eines Gebäudes anfallen und neben der Nettomiete bezahlt werden müssen. Unterliegen Mietverträge dem MRG (Mietrechtsgesetz), so sind die Betriebskosten, die auf die Mieter des Hauses überwälzt werden dürfen, in § 21ff MRG geregelt. Bei Mietgegenständen, die nicht oder nur zum Teil dem MRG unterliegen, sind die Betriebskosten im Vertrag zu vereinbaren. Liegt keine vertragliche Regelung vor, so kommt grundsätzlich § 1099 ABGB zur Anwendung, und sämtliche Lasten sind vom Vermieter zu tragen.

Betriebskostenabrechnung, Verjährung

Bis spätestens 30.06. muss eine Abrechnung der Betriebskosten über das vorangegangene Kalenderjahr erstellt werden. Die Belege können bei Bedarf eingesehen und gegen Kostenersatz kopiert werden. Ein Guthaben oder eine Nachzahlung ist am 5. des zweitfolgenden Monats nach Abrechnungslegung (somit spätestens 05.08.) fällig und trifft denjenigen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Mieter bzw. Wohnungseigentümer ist. Betriebskostenüberprüfungen sind bis zu drei Jahre rückwirkend möglich, sofern die Betriebskostenabrechnung ordnungsgemäß gelegt wurde und zur Verfügung steht. Belegeinsicht und deren Kopieanfertigung ist nach aktueller Rechtsprechung grundsätzlich nur innerhalb von sechs Monaten ab Legung der Abrechnung zu gewähren.

Bevollmächtigung

Eine Vollmacht ist eine durch ein Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht (z. B. Handlungsvollmacht, Prokura). Diese wird durch Erklärung an den zu Bevollmächtigenden oder gegenüber dem Geschäftspartner erteilt. Eine Vollmacht ist ein einseitiges, empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft, weshalb der Zugang, nicht aber die Annahme, erforderlich ist. Bei Grundstücksgeschäften ist ein Nachweis der Bevollmächtigung in öffentlich beglaubigter Form gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich. Eine Bevollmächtigung kann durch Beendigung des zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses,  durch Widerruf oder Tod des Bevollmächtigten enden. Hierbei ist zu beachten, dass eine durch Erklärung gegenüber Dritten erteilte Vollmacht so lange in Kraft bleibt, bis ihm das Erlöschen vom Vollmachtgeber angezeigt wird. Wurde dem Bevollmächtigten eine Urkunde ausgehändigt, so bleibt die Vollmacht gegenüber gutgläubigen Dritten so lange bestehen, bis die Urkunde zurückgegeben oder für kraftlos erklärt worden ist.

Bruttogrundfläche

Die Bruttogrundfläche (BGF) stellt die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes dar. Diese kann ferner in Netto-Grundfläche und Konstruktions-Grundfläche gegliedert werden.